Diagnostics obligatoires
le 09 juin 2010
Obligatoire – la protection de l’acquéreur ou du locataire passe aujourd’hui par des diagnostics préalables à toute vente ou location.
1-Mesure de surface loi Carrez : une garantie de superficie
Depuis la loi Carrez (décret du 23 mai 1997), tout vendeur de bien en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison d’un programme immobilier collectif, de bureaux ou d’un commerce, doit en mentionner la superficie de tout lot supérieur à 8 m2 dans le contrat de vente. Son application pour les biens en location est en discussion.
Que mesure-t-on ?
Les m2 de locaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80, et après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaine, embrasures de portes et fenêtres. Tout placard dont la hauteur sous plafond dépasse les 1m80 entre dans ce décompte. En sont exclus les balcons et terrasses, mais aussi les caves, les garages, les emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés.
Qui l’effectue ?
Le propriétaire peut choisir d’effectuer lui-même cette mesure. Mais il est conseillé de passer par un géomètre ou un métreur certifié. Car l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle à l’erreur de mesure si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte. Et ce pendant un délai d’un an à compter de la signature de l’acte notarié.
Quelle est sa validité ?
Ce diagnostic reste valide tant qu’aucune modification ayant une incidence sur cette surface (ajout ou retrait d’une cloison, d’une isolation…) n’est effectuée.
Ses difficultés de mise en œuvre ?
Certains calculs peuvent s’avérer plus délicats lorsque le plan de division de copropriété n’est pas très visible sur le bien à mesurer.
2-Diagnostic technique amiante (DTA) : une mesure de santé publique
Le décret du 3 mai 2002 a étendu la disposition réglementaire du 7 février 1996 relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis.
Que recherche-t-on ?
La chasse à l’amiante dans tous les immeubles bâtis, individuels et collectifs, avant le 1er juillet 1997 (la date de permis de construire fait foi) ne se limite désormais plus au flocage, faux plafond et calorifugeage. Le diagnostique, préalable à toute vente, doit désormais mettre en exergue toute amiante présente dans les murs (crépis par exemple), sols, gaines, conduits de fluides ou de vide-ordure, volets coupe-feu, ascenseurs… Il distingue les éléments en amiable friable et les autres. Les premiers doivent faire l’objet d’un contrôle d’empoussièrement. Si le nombre de fibres par m3 dépasse la norme maximum autorisée, l’élément doit être retiré. S’il est inférieur, le contrôle doit être renouvelé tous les trois ans. Tout élément d’amiante non friable sera notifié sur le diagnostic.
Qui l’effectue ?
Un cabinet d’expertise certifié .
Quelle est sa validité ?
Ce DTA n’a aucune limitation de validité (sauf en cas de travaux ou démolition)
Ses difficultés de mise en œuvre ?
L’analyse en laboratoire peut allonger le délai nécessaire à la réalisation de ce diagnostic.
3- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : l’anti-saturnisme
Obligation initialement limitée aux zones à risque délimitées par les préfets, le dispositif a été étendu le 25 avril 2006 à l’ensemble du territoire français. Ce CREP doit être annexé à la promesse ou l’acte de vente des immeubles construits avant le 1er janvier 1949. L’obligation est étendue aux biens en location (au changement de bail) depuis le 11 août 2008.
Que mesure-t-on ?
La concentration en plomb des revêtements (mur, plafond, porte, embrasure, plainte…) à l’aide d’un appareil portable à fluorescence X. Toute présence de plomb est ventilée, son taux de concentration spécifié (il est considéré comme dangereux au-delà de 1,3 mg/cm2) et l’état de l’élément porteur qualifié (non visible, non dégradé, état d’usage, dégradé). Car il s’agit d’identifier le risque immédiat (revêtement dégradé qui génère spontanément des poussières ou des écailles pouvant être ingérées par un enfant) mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb.
Qui l’effectue ?
Un cabinet d’expertise certifié . Tout constat positif fait l’objet d’un rapport détaillé envoyé à la Préfecture, qui décidera de l’urgence des travaux à effectuer. La présence d’enfants est un facteur accélérateur.
Quelle est sa validité ?
Valable un an pour tout acte de vente, six ans dans le cadre d’une location.
Ses difficultés de mise en œuvre ?
Aucune.
4- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : l’étiquette énergétique du logement
Ce diagnostic rendu obligatoire à compter du 1er novembre 2006 pour toute vente de logement ou bâtiment situé en métropole vise à préserver l’environnement et à limiter l’impact de la hausse des coûts de l’énergie sur le budget des Français. La fourniture de cette étiquette énergie sera étendue aux livraisons de bâtiments neufs et aux bâtiments et logements loués à compter du 1er juillet 2007.
Que mesure-t-on ?
La consommation énergétique du bien et les gaz à effet de serre qu’il émet sur une échelle en sept classes, soit entre *50KWHep/m².an (A) et 450 KWHep/m².an (G) pour l’énergie consommée et entre 5 kg/m².an (A) 80 kg/m².an (G) pour les gaz. Cette classification s’effectue sur 9 classes pour les bâtiments tertiaires. Sont pour cela passés au crible le système de chauffage, de ventilation et d’isolation, mais aussi toutes les surfaces de déperdition (portes, fenêtres et autres surfaces vitrées, sol…). Ce diagnostic apporte des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l’énergie.
Qui l’effectue ?
Un cabinet d’expertise certifié .
Quelle est sa validité ?
Dix ans.
Ses difficultés de mise en œuvre ?
Ce diagnostic est long à effectuer. L’existence d’un chauffage collectif oblige à questionner le syndic pour calculer la consommation moyenne à partir des factures d’énergie ou des relevés de charge de chaque occupant.
5- Etat des risques naturels et technologiques : une totale transparence
Depuis le 1er juin 2006, les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés à l’intérieur d’un périmètre du plan de prévention des risques technologiques ou naturels ou en zone sismique réglementé doivent être informés par le vendeur ou le bailleur des risques encourus.
Que spécifie-t-on ?
Le document prévient de dix dangers potentiels : les dangers d’inondation, de crues torrentielles, de séisme, d’avalanches, de feux de forêt, de mouvement de terrain, de cyclone, de remontée de nappe phréatique, de sécheresse et de volcan. Une carte
Qui l’effectue ?
Chaque préfecture définit ces périmètres et les risques encourus. Ce diagnostic peut être effectué par la mairie où se situe le bien, le notaire du vendeur ou l’agence immobilière mandatée le propriétaire. Gratuit.
Quelle est sa validité ?
Ce document doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier.
Ses difficultés de mise en œuvre ?
Aucune
6-Etat parasitaire : la chasse aux termites
Un dispositif de lutte contre les termites a été mis en place depuis 1999. Il oblige la réalisation d’un diagnostic moins de trois mois avant tout acte de vente d’un bien mobilier situé dans la zone définie à risque. Chaque zone contaminée fait l’objet d’un arrêté municipal (carte des arrêtés Termites par département téléchargeable sur http://www.termite.com.fr/).
Que recherche-t-on ?
La présence de termites et autres insectes à larves xylophages, ennemis n°1 des charpentes, planchers, poutres, portes, fenêtres et autres éléments en bois des parties privatives et communes des biens bâtis.
Qui l’effectue ?
Un cabinet d’expertise agréé.
Quelle est sa validité ?
Trois mois. Si ce diagnostic n’est pas annexé à l’acte de vente dans les zones contaminées, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie de vices cachés pour le bien vendu. S’il ne satisfait pas à ses obligations de déclaration de présence ou de destruction des termites, le propriétaire est passible d’une amende et peut être déclaré pénalement responsable.
Ses difficultés de mise en œuvre ?
L’accès à toutes les parties de la charpente. Extrême rigueur dans le repérage.
7- Etat de l’installation intérieure de gaz et d’électricité.
