Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Lundi 04 mai 2020

Déclarer revenus locatifs annemasse

Vous venez de faire l’acquisition d’un bien immobilier en Haute-Savoie en tant qu’investisseur locatif. Vous vous demandez comment déclarer vos revenus locatifs.
En réalité, il existe plusieurs manières de procéder pour déclarer des revenus issues de locations :

  • le micro-foncier,
  • les revenus fonciers au réel,
  • le micro BIC et le BIC dans le cadre des LMNP et LMP,
  • la SCI soumise à l’IR ou à l’IS.

En réalité, le type de déclaration dépendra du type de bien loué et/ou du montage juridique pour lequel vous avez opté afin d'acquérir le bien.

Le micro-foncier et le foncier au réel

Il s’agit-là de la façon la plus simple et la plus fréquente utilisée pour déclarer ses revenus locatifs lorsque les biens sont loués nus (non meublés).
Si vous percevez moins de 15 000 € de revenus locatifs par an, le régime du « micro-foncier » s'applique par défaut et vous pouvez déduire dans ce cas un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus fonciers. 
Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel même si vos revenus sont inférieurs au montant sus-indiqué notamment si vous avez des travaux importants à effectuer dans le logement. Cette option est irrévocable pour trois ans.
Si votre revenu foncier est supérieur à 15 000 €, le régime réel s’applique de plein droit.
Vous devrez alors produire une déclaration détaillant vos revenus fonciers et vos frais et charges réels sur le formulaire n° 2044 des impôts (ou en ligne) et le "résultat foncier" sera à reporter sur la déclaration de revenus classique n° 2042.
Les frais et charges déductibles sont définis par l’article 31 du code général des impôts :

  • les frais de gestion,
  • les provisions pour charges de copropriété,
  • les charges locatives,
  • les assurances,
  • les impôts à la charge du propriétaire,
  • les dépenses de travaux,
  • les intérêts d'emprunt,
  • les indemnités d'éviction et les frais de relogement,
  • les déductions particulières liées aux dispositifs fiscaux (Besson ancien, Borloo, Robien ZRR, Scellier intermédiaire, Lienemann, etc.),

Le résultat foncier peut être soit excédentaire soit déficitaire.

La location meublé (LMNP ou LMP)

Les locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devez en effet déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus comme des revenus fonciers.
Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez de deux options :

  • le micro-Bic,
  • le régime réel d'imposition des BIC.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est plus avantageux car les déductions portent sur votre revenu global. Mais les règles à respecter pour pouvoir bénéficier de ce statut sont plus strictes.
Vous devez remplir les deux conditions cumulatives suivantes pour bénéficier du statut LMP :

  • le montant annuel des loyers et charges doit être supérieur à 23 000 €
  • les recettes annuelles doivent représenter au moins la moitié des ressources totales du foyer fiscal.

Le loueur en meublé professionnel est soumis au même régime réel d'imposition des BIC.

La SCI à l’IR ou à l’IS

La société civile immobilière (SCI) est soumise par principe à l’impôt sur le revenu (IR) comme les revenus fonciers mais vous pouvez optez lors de sa création ou au cours de sa vie pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Lorsque la société exerce une activité commerciale (la location meublée par exemple), elle relève dans ce cas obligatoirement de l’IS.

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