Reprise de votre logement suite à l'abandon du locataire
Lorsqu'on réalise un investissement locatif, il peut parfois surgir une situation particulièrement ennuyeuse : le locataire abandonne le logement sans préavis. Les indicateurs de cette situation peuvent varier, mais ils présentent souvent des similitudes : absence d'attestation d'assurance habitation, accumulation de courrier dans la boîte aux lettres et évidemment l’arrêt du paiement des loyers.
Lorsque ce scénario, couramment appelé le "départ à la cloche de bois", se produit, vous vous trouvez alors dans une position incertaine. Face à cette circonstance, comment pouvez-vous légalement reprendre possession de votre bien ? Afin de vous aider, notre agence immobilière à Annemasse vous donne les alternatives qui s'offrent à vous pour gérer cette situation de la manière la plus sereine et efficace possible.
Étape 1 : Intervenir avec le commissaire de justice
En premier lieu, il est nécessaire de mandater un commissaire de justice pour émettre une mise en demeure envers le locataire, exigeant des explications concernant son occupation du logement. En cas de loyers impayés, le commissaire peut également requérir le règlement des arriérés de loyer ou la preuve d'une assurance locative.
Le locataire dispose d'une période d'un mois pour répondre à cette mise en demeure. Si aucune réponse n'est reçue, le commissaire de justice peut alors constater l'abandon du logement. Pour ce faire, une visite du logement doit être organisée en présence de deux témoins :
- Le maire de la commune, un conseiller municipal ou un agent municipal autorisé.
- Une autorité policière ou un membre de la gendarmerie.
- En dernier recours, deux individus adultes sans lien avec le commissaire de justice ou le propriétaire.
Dans le cas où l'abandon du logement est établi, le commissaire de justice rédige un procès-verbal d'abandon. Tous les biens laissés sur les lieux sont répertoriés, incluant leur valeur marchande.
Étape 2 : Intervenir avec le juge des litiges de la protection
Une fois que le constat d'abandon du logement a été effectué par le commissaire de justice et que le procès-verbal d'abandon a été dressé, la prochaine phase implique de saisir le juge des litiges de la protection. À cet effet, il est nécessaire de composer une requête, un document officiel servant à engager une procédure devant un tribunal. Cette requête doit être déposée auprès du greffe du tribunal situé dans la localité où se trouve le logement loué.
La requête doit contenir les éléments suivants :
- L'objet précis de la demande.
- Les informations relatives au locataire, comprenant son nom complet et son adresse.
- Des renseignements exhaustifs concernant le propriétaire, incluant son nom, sa profession, son adresse de résidence, sa nationalité ainsi que son lieu et sa date de naissance.
Il est impératif que la requête soit datée et munie d'une signature. Elle doit également être accompagnée de tous les documents à l'appui, notamment le contrat de location et le procès-verbal d'abandon établi par le commissaire de justice.
1) Si le juge conclut à la validité de votre requête
Lorsque le juge détermine que la requête est bien fondée, il émet une décision sous la forme d'une ordonnance. Cette ordonnance entérine la résiliation du bail et prescrit la restitution du logement au propriétaire. Dans le cas où le locataire présente des loyers impayés, le juge peut également statuer sur la demande de paiement de ces arriérés de loyer.
Si des biens ont été laissés dans le logement, le juge prend une décision quant à leur sort. En s'appuyant sur l'inventaire établi par le commissaire de justice, il est habilité à autoriser la mise en vente aux enchères publiques de certains objets. Pour les autres biens, il peut les déclarer abandonnés, toutefois en laissant au locataire un délai d'un mois pour les récupérer du logement.
2) Si le juge rejette votre requête le juge
Si le juge conclut que la requête manque de fondement, sa décision sera également formalisée sous forme d'ordonnance. Il est essentiel de noter que cette décision ne peut pas être contestée. Cependant, cela ne signifie pas nécessairement la fin de toutes les options disponibles.
En effet, il est possible d'entamer une autre procédure légale, axée sur la résiliation du bail pour des raisons spécifiques, telles que l'absence d'assurance locative ou des loyers impayés. Suite à cette résiliation de bail, il est ensuite envisageable de demander l'expulsion du locataire.
Étape 3 : Informer le locataire de la décision du juge
Après que le juge a validé votre requête, vous avez un délai de deux mois pour charger un commissaire de justice de communiquer cette décision au locataire. Ce processus de communication, également connu sous le nom de signification, constitue un acte officiel par lequel une partie est informée d'une décision ou d'un acte de justice.
Veuillez noter que si cette communication n'a pas lieu dans les deux mois impartis, l'ordonnance devient caduque.
La communication doit nécessairement comporter les éléments suivants à l'égard du locataire :
- La démarche à suivre pour contester l'ordonnance du juge (délai, tribunal compétent, modalités de contestation).
- Les moyens d'accéder aux documents qui ont servi de base à la requête du propriétaire.
- La limitation de la possibilité de contester l'ordonnance une fois le délai légal dépassé.
- L'opportunité de récupérer ses biens (objets, meubles, vêtements, etc.) dans le logement dans un délai d'un mois.
Si la communication est effectuée en personne par le commissaire de justice, ce dernier doit également informer verbalement le locataire de ses droits.
À noter : Le locataire a le droit de contester l'ordonnance dans le mois qui suit sa communication, en adressant une déclaration au greffe du tribunal par voie postale ou en personne. Dans ce cas, vous et le locataire serez convoqués à une audience par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Le jugement rendu lors de cette audience se substituera à l'ordonnance initiale du juge.
Conclusion
Lorsqu'on est confronté à l'abandon d'un logement par un locataire, il est impératif de suivre rigoureusement les procédures légales pour reprendre possession de sa propriété. En engageant un commissaire de justice pour rédiger un procès-verbal d'abandon et en saisissant le juge des litiges de la protection, il devient envisageable d'obtenir une résiliation légale du bail et de récupérer le logement.
Toutefois, il convient de garder à l'esprit que ce processus peut s'avérer chronophage et exige une connaissance approfondie des lois en vigueur. Afin d'éviter tout écueil, il est vivement recommandé de se faire assister par un professionnel spécialisé en droit immobilier.
À lire aussi :